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06 2019-06

好房子和華為一樣,經得起周期考驗

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來源:光明財經

時間:2019年6月3日


5月28日,由于美國聯邦快遞將華為寄往中國快件錯寄至美國,華為再次成為輿論矚目的焦點。而就在幾天之前,華為創始人任正非罕見兩次接受新聞媒體采訪,向公眾表達關于研發、創新以及領域問題的“華為態度”。


顯然,在中美貿易糾紛的大背景下,華為的現在與未來,已經不再是一個企業甚至是一個行業自身命運的問題,它似乎更加折射出中國經濟和產業結構轉型、升級的道路。其他行業與領域,皆可從中找到啟示,就連房地產也不例外。


警惕“周期”波動風險


縱觀華為作為一家企業的發展歷程,不難發現,華為并不是一家典型的依靠“周期”創立、發展、做大的企業。無論在經濟發展總體局面向好,還是面臨困難和調整時,華為基本都能保持良好和穩定的增長態勢,這與諸多企業表現得十分不同。


全球產業鏈的分工和加入WTO,使得中國經濟贏得了兩次“大周期”的發展機遇,在這兩個“大周期”中,大量企業創立、發展起來。2008年國際金融海嘯后,面臨世界經濟發展的不確定性,中國連續采用了針對性的、階段性的寬松措施,形成了又一個發展的“周期”。在這個周期中,企業的杠桿率開始加大,很多企業抓住了這個周期性的機遇,迅速將規模做大。


華為和中國的房地產市場及其企業,也是在這樣的周期中,持續“做大”。不過,當“去杠桿”、“防范系統性金融風險”成為宏觀經濟政策的口徑之后,中美貿易關系的不確定性,都使得“周期”發生了改變,大周期性的“順境”不見了,企業開始迎來“逆境”的經濟周期,企業如此,房地產亦如此。


顯然,經濟形勢的不確定,以及杠桿水平的降低,使得舉債式發展的模式難以持續,企業規模的繼續做大,難以為繼。相反,缺乏核心技術和產品,造成企業競爭力羸弱的弱點開始暴露出來,很多企業在告別周期性的順境之后,不僅發展是問題,生存都成為了問題。


對于房地產而言,在過去20年中,主要得益于城鎮化創造的住房需求以及資產市場的水漲船高。在這種“順境”的環境中,只要在合適的城市合理購房,就都會取得成功,因為周期性因素,房價都會上漲。


在這個周期當中,一種模式逐漸形成,購買住房,買的是多年以后的價格,而不是這套住房本身的居住和使用價值。然而,隨著宏觀經濟政策口徑的變化,以及整體經濟局勢的不確定性,房地產的順境周期也已經難以維系。


購房這個過去看似穩賺不賠的行為,也開始走出周期紅利,游戲的基本規則發生改變。尤其對高凈值人群而言,需要充分認清在金融周期波動下地產行業的變化,才能跑贏大勢,實現財富長期、安全的增值。


如何買到“房地產里的華為”


對于高凈值人群而言,如何能夠在“周期不再” 的情況下,買到“房地產里的華為”?這個答案,也可以從華為的成長經歷中得出結論。


在順境周期中,華為不是盲目地擴大規模,而是將大量資金投入于基礎研發領域,構建技術領先的產品體系,其在5G領域如今的領先地位,就非常說明問題。這種核心技術的領先,讓華為在逆境中,也得以生存發展并繼續壯大,即便是在中美貿易摩擦的背景下,美方也不敢斷然掐斷華為所有的供應鏈,這就是因為華為在5G領域的產業鏈上已經構筑了帶動性的優勢。


對于房地產項目而言,如何在逆境經濟周期中,還能實現業績上的穩定。2019年前5個月,北京泰禾·金府大院項目已經實現了56億元的銷售額,市場的反饋,其實非常說明這個項目在逆境中的價值所在。究其原因,北京泰禾·金府大院能夠在逆境經濟周期下創造如此的市場佳績,項目在產品研發體系上的創新與突破是關鍵所在。


實際上,華為的經歷向房地產展現了同樣的邏輯:在告別順境周期后,整個地產行業迎來了新的游戲規則,需要有更多的華為式創新的企業和產品出現,不能盲目跟風,出現“千店一面”的同質化產品。


從技術革新的角度來看,泰禾一直以來堅持自主創新,其發布的院子系十大專利開創了房地產行業知識產權保護的先河,成為新中式院墅創領者。在這種情況下,判斷一個房地產項目的價值高低,除了地產企業的創新基因之外,其價值構成還包括地段和產品體系兩個方面,這就相當于逆境中的華為所擁有的領先技術和產品。


在這個房地產的新周期里,稀缺地段、價值性地段是一個項目的價值基礎所在。以上述熱銷的北京泰禾·金府大院為例,這個項目位于南四環,實際上是南中軸生態區核心位置,隨著首都第二機場的啟用,其位置和區域價值,基本上可以對比三元橋、望京。此外,項目所處的還是四環沿線的稀缺位置,顯然這個項目具備了基石性因素。


而從華為事例中所體現出的“產品領先”層面看,北京泰禾·金府大院在產品體系研發上顯現出的水平,則是這個項目價值的又一重保障。據悉,項目承襲了大院系高端品質住宅的產品打造理念,繼承大院系“五朝皇家園林”融匯一園的景觀規制,成為市場上新中式高端住宅的范本。

北京泰禾·金府大院示范區實景圖


此外,除了在產品硬件上實現了創新與突破,北京泰禾·金府大院在產品軟實力上更是引入了“泰禾+”全生命周期服務,聚合控股股東泰禾投資集團在醫療、商業、文化等領域的優質資源,從而更有效地滿足高凈值人群的多元化需求。


以上兩個關鍵點,幾乎就相當于處于周期性的逆境中的華為,因為擁有包括5G之內的核心領先技術,即便在逆境當中,依然能夠確保自身的發展,體現自身的價值。而北京泰禾·金府大院正是完全具備了這樣的“華為屬性”項目,在今年前5個月能取得56億的佳績也在情理之中。


對于高凈值人群而言,告別順境周期之后,在房地產領域內,只有找到像北京泰禾·金府大院這樣的項目才是突圍的機會。因為在告別順境周期后,只有那些“有價值”的房地產項目,才能抵抗周期。畢竟,閉眼買房就賺錢的年代已經過去了,產品為核心的項目價值,將越來越決定購房行為本身的“含金量”所在。

北京泰禾·金府大院示范區實景圖


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